住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備質(zhì)保期滿后的維修、更新和改造的資金。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展以及維修資金交存標準的提高，全市各區(qū)維修資金歸集總量已經(jīng)逐漸積累成為一個巨大的數(shù)字。

    蘇州市人大代表陸敏彪調(diào)研后認為，專項維修資金的使用率與房屋維修問題之間極不匹配，巨額的維修資金處于沉睡狀態(tài)，與群眾迫切的維修需求之間形成了鮮明對比。維修資金使用項目經(jīng)常因種種阻力而“流產(chǎn)”，主要表現(xiàn)：一是法規(guī)上，法規(guī)和規(guī)范性文件規(guī)定的雙2/3的標準在實際情況下很難滿足，成為了阻礙維修資金使用的“高門檻”?！睹穹ǖ洹穼嵤┖螅S修資金使用一般程序首先由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，最低標準雖然降低，但在實際操作過程中仍然具有一定難度。二是實際中，某些業(yè)主思想認識有偏頗，不同意動用維修資金，上門走訪征求意見難度大。此外，由于業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的種種矛盾，互相之間不配合、不信任，也會導致出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極性不高，不幫業(yè)主申請維修資金或者故意拖延，或業(yè)委會、部分業(yè)主不同意動用維修資金的情況。

    在研讀過住建部《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》及各地維修資金管理辦法后，陸敏彪代表提出建議：
    一是完善維修資金制度體系，繼續(xù)制定或完善維修資金配套政策。比如，明確應(yīng)急使用條件，可以制定應(yīng)急維修管理辦法或者進一步明確主管部門、各方責任等；擴大維修資金應(yīng)急使用的范圍，可以適當將其他影響業(yè)主日常生活或危及房屋安全的情形列入應(yīng)急使用范圍，如幕墻玻璃碎裂等；適當放寬小額使用的條件；出臺針對維修資金未分配利息使用的制度文件，在保證不動用業(yè)主分戶賬本金的前提下，針對這筆資金可以設(shè)立專項管理辦法，確定維修項目使用范圍，簡化資金使用流程；明確應(yīng)當緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的情況下，維修資金使用的具體流程。
    二是加大維修資金宣傳力度。將宣傳口徑從“住房養(yǎng)老金”改為“住房醫(yī)保金”，提升業(yè)主對維修資金交存、使用監(jiān)管等的認知度，鼓勵業(yè)主建立有“病”即修，有“病”即用的觀念。
    三是簡化維修資金使用流程。發(fā)揮市場和業(yè)主的作用，通過限時辦結(jié)等多種手段提高行政效率，降低管理成本。原則上，政府部門僅需對使用方提交的申請資料進行形式審查，確認是否符合規(guī)定要求提交的資料即可，無需對資金使用的具體情況進行審查，而維修資金的具體使用過程交應(yīng)由第三方服務(wù)管理和負責。
    四是優(yōu)化業(yè)主征求意見方式。將充分利用互聯(lián)網(wǎng)+、手機APP等方式，優(yōu)化業(yè)主征求意見方式，將意見方式也從傳統(tǒng)的按戶上門走訪變?yōu)橐晕⑿潘⒛樧R別認證在線投票為主，短信通知和上門走訪為輔。以網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)取代人工服務(wù)，在取得業(yè)主信任的同時，也將維修資金使用流程中征求意見、事后抽查兩個步驟合并為一步，極大的節(jié)省時間，提高效率。
    五是做好維修資金保障服務(wù)。維修資金管理部門可使用已有的勘察、檢測、設(shè)計等第三方服務(wù)機構(gòu)出具的專業(yè)意見，為維修資金申請使用提供便利，同時盡可能建立房屋修繕、建筑防水、消防維修等專業(yè)隊伍庫，供發(fā)生應(yīng)急維修時選用。

    蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理了該件建議，并作出答復。

    根據(jù)蘇州市2013~2020年度住宅專項維修資金數(shù)據(jù)統(tǒng)計，維修資金累計歸集總額年度平均漲幅為14.37%，累計使用總額年度平均漲幅為24.84%；累計使用總額占比累計歸集總額的比例，由2013年度的1.61%逐年上升至2020年度的2.94%。數(shù)據(jù)反映出：一是維修資金年度使用漲幅高于維修資金年度歸集漲幅；二是維修資金使用總額占比歸集總額的比例呈逐年上升趨勢，但是占比仍較低，其原因一方面是因為蘇州大市范圍內(nèi)建立維修資金制度的商品住宅大部分處于“青壯年”，尚未進入維修資金使用的集中期，另一方面則是由于維修資金在申請使用過程中的多方面原因造成實際使用效率不高。

    就如何提高維修資金使用效率，市住建局明確了五項措施。
    1.完善維修資金制度體系。《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》修訂草案第二章業(yè)主和業(yè)主組織新增了“未按照有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金的”不得作為首次業(yè)主代表大會成員、業(yè)主委員會成員。第五章物業(yè)的使用與維護對維修資金應(yīng)急使用范圍、緊急維修不能統(tǒng)一意見時的處理流程進行了完善；明確了“業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合”。
    2.落實維修資金利息分配。市住建局通過專戶銀行招標、組合定期存款等方式實現(xiàn)維修資金的保值增值。經(jīng)市住建局征詢市審計部門、市財政部門意見，確定將分戶利息包括維修資金增值收益部分均按年度核算后轉(zhuǎn)入業(yè)主維修資金賬戶滾存、使用。
    3.推廣電子投票表決模式。市住建局開發(fā)建設(shè)了智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，該平臺于2021年4月正式啟用，其所包含的電子投票子系統(tǒng)利用在線人臉識別、身份認證等新型技術(shù)解決投票人身份真實性、合法性等問題，由此方便業(yè)主參與表決，彌補了傳統(tǒng)跑票表決方式的短板與不足，提高了業(yè)主參與積極性。通過對該功能開展選點試用工作，解決了維修資金表決簽字難問題。
    4.引入專業(yè)機構(gòu)提供服務(wù)。通過公開招標引入第三方機構(gòu)，對維修資金使用的方案及圖紙設(shè)計、房屋鑒定檢測、維修電梯方案審查、項目監(jiān)理、工程造價審核及決算審價、消防工程管道檢測、宣傳調(diào)研等環(huán)節(jié)完善管理，形成維修資金使用的全流程監(jiān)管。明確和壓縮第三方機構(gòu)的服務(wù)時效，推動維修資金使用提速增效，并確保維修資金使用合法合規(guī)。
    5.加強維修資金政策宣傳。采用線上平臺進行宣傳推廣，開展維修資金使用知識競賽活動，拍攝制作維修資金宣傳視頻和短片；利用軌道交通等線下重要載體開展維修資金宣傳調(diào)研現(xiàn)場活動，定制維修資金宣傳折頁，開展維修資金使用滿意度調(diào)研活動。

    蘇州市住建局物管中心副主任盧明表示，在修訂的住宅區(qū)物業(yè)管理條例草案中，明確了業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人進行維護保養(yǎng)時，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合。修改的條例在提交市人大常委會多次征求意見和修改后，即將進入二審程序，在報省人大常委會批準后施行。住建部門還將進一步加強宣傳，提升維修資金的社會知曉率，在應(yīng)急使用方面，目前，對墻體的滲漏，電梯的維修等其他涉及市民生命財產(chǎn)安全的項目，在材料齊全完備的前提下，可在當天內(nèi)完成受理。同時，我們將進一步推廣電子投票表決制模式，在智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺開發(fā)的電子投票系統(tǒng)，利用在線人臉識別，并且與不動產(chǎn)登記中心的蘇易登系統(tǒng)對接，有效解決投票人身份確認的問題，方便業(yè)主參與表決。